（原标题：专访清华大学田莉：城中村纠正不成单看新增100万套的数字，更应心情纠正模式变革）

21世纪经济报说念记者李莎 北京报说念 前不久住建部提倡要通过货币化安置等步地，新增实施100万套城中村和危旧房纠正，这也成为近期房地产策略“组合拳”的一大亮点。后来住建部和财政部磋议印发奉告，将策略复古范围从领先的35个超大特大城市和城区常住东说念主口300万以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。

日前江苏省住房和城乡开垦厅明确，证据最新策略，江苏13个设区市所辖的55个行政区均在城中村纠正策略复古范围内。各地城中村纠正作事也在有序鼓吹，如近日，贵阳市城市更新事务中心暗示，贵阳市本年绸缪实施的46个城中村纠正样貌目下已一说念进场施工，开工率100%。

在一揽子策略复古下，热门城市楼市回稳迹象显着，但全体来看房地产市集仍靠近较大的调理压力。在这样的配景下，新增100万套城中村和危旧房纠正对房地产的影响如何？应该如何看待新增的纠正体量？哪些城市或将要点得到策略复古？如何让城中村纠正更可接续？怎么更好通过城中村纠正鼓吹新式城镇化高质料发展？

就上述问题，日前21世纪经济报说念记者专访了清华大学建筑学院城市计议系教学、清华大学地皮期骗与住房策略商量中心主任田莉。

田莉以为，新增实施100万套城中村和危旧房纠正，有助于隔断提质料、补短板、促投资等多方面绸缪。要正确贯穿这一策略，不成仅心情城中村纠正的数字，还要心情不同城市的纠正步地。关于大部分城市而言，在刻下房地产全面重组与政府财政压力加大的情况下，以往主要依靠政府投资或房地产开垦开动的城中村纠正模式已难以为继，城中村纠正模式亟待革新。

田莉号召，要饱读舞城中村纠正模式改进，饱读舞政府为市集和社会赋权，市集、村集体和村民合营进行城中村的纠正。通过政府、市集、社会三者通力合营，探索出一条自主更新、可接续、可践诺的中国脾气城中村纠正之路。

《21世纪》：为什么近期提倡新增实施100万套城中村纠正和危旧房纠正？你如何看待这一新增纠正体量？

田莉：此次提倡新增实施100万套城中村和危旧房纠正，效劳提质料、补短板、促投资，有多重经济、社会、环境绸缪。纠正普及城中村居住质料，是中国式当代化的势必要求，有助于推动城乡高质料发展，也能带动投资，助力经济增长。

与棚改岑岭和房地产上行时分的纠正体量比拟，此次新增城中村纠正的数目看上去确乎不算大。但2021年以来，房地产结构靠近全面重组，若是新增100万套城中村纠正和危旧房纠正都沿用商品房开垦模式，那么在目下的市集形势下体量就显得异常大，这也存在加重市集供过于求的风险。

我以为专家无用过于执着100万套这个数字自身，更应该想考其背后的策略意图。要正确贯穿这一增量策略，不成单看新增100万套的数字，还要心情如何纠正的问题，后者更为紧迫。

《21世纪》：策略复古范围扩大至近300城有怎么的商量？这一增量策略对房地产市集的影响如何？

田莉：城中村纠正增量复古策略扩围至近300个地级以上城市，不错在更大范围内拉动投资。住房关系消耗对住户消耗的带动显着，城中村纠正也不错带动建筑、装修等行业发展，产生新的服务契机。

新增的100万套纠正总量理会到近300城，策略复古每个城市纠正的体量或莫得那么大。对房地产市集的影响，取决于在哪个城市纠正、该城市的住房供需气象以及具体的纠正模式。若是超大特大城市沿用房地产开垦模式，那很可能会对房地产市集带来影响，但若是聘请社会力量主导的纠正模式，对房地产市集的影反应该不会异常大。

目下这一增量策略更多明确的是资金方面的复古，或是但愿借助专项借债、专项债等专项资金复古的步地来撬动各地的城市更新。然而否还要连续房地产开垦模式，策略并未有明确章程，这也为一些方位的探索实践留过剩地和空间，允许各地自行探索适合土产货市集实质的纠正模式。各地情况迥乎不同，中央层面制定大的策略想路不宜章程过细，各地不错证据自身情况来详情纠正套数。

在房地产市集下行的情况下，仅依靠一个策略不可能管束整个问题。城中村纠正需要商量市集需求，罢职市集划定，并充分考量当下纰漏动用的资源和器用。勾通之前咱们对其他关系策略成果的调研和追踪，我以为全体来看，新增100万套城中村纠正和危旧房纠正这个单一策略的影响和撬动效应或比较有限。

《21世纪》：你曾谈到城中村纠正若是聚焦比较偏远的城市，或进一步形成空置和债务问题，此次的增量策略是否有这样的风险？策略扩围后哪些城市或者区域将得到要点复古？

田莉:我国地区相反大，城中村纠正莫得放之四海皆准的模式，探索可接续的城中村纠正模式不仅触及长久，也关乎当下。关于三四线城市，尤其是东说念主口流出城市而言，城中村纠正不是说有资金、能盖房这样省略，盲目新建住房将增多库存压力，加重债务风险。如何鼓吹城中村纠正，取决于各地基于刻下楼市和当地实质的相反化取舍，以及如何找到适合土产货的城中村纠正方法。

不同城市的情况不同，此次新增100万套城中村和危旧房纠正，哪些城市、哪些样貌纰漏得到策略复古，也要看方位政府的取舍以及各地样貌的鼓吹情况。

《21世纪》：此次增量策略提倡要以货币化安置为主，这是出于什么商量？

田莉：通过货币化安置的步地，被安置住户在住房取舍上更具活泼性，比如不错取舍更换居住区位，同期也能镌汰安置的过渡期限。另外，刻下商品步地市集去库存压力较大，主要通过货币化安置的步地来鼓吹新增的城中村纠正，也有益于消化各地的存量商品房，推动房地产市集止跌回稳。

《21世纪》：你一直在号召革新城中村纠正模式，对此能否伸开讲讲？

田莉：以往城中村纠正主要依靠政府投资或房地产开垦来带动，刻下在房地产市步地临下行压力、东说念主口总量下落的大配景下，这两种城中村纠正模式靠近诸多挑战，难以接续。

一方面，房地产市集接续调理，市集库存高企，在大部分城市和地区，开垦商通过商品房开垦带动城市局部纠正的模式已难以为继。另一方面，政府地皮出让收入减少，疏导方位债务压力，主要依靠政府投资来鼓吹的城中村纠正模式也不可接续。

房地产市集发展慢下来，咱们更应该深刻反想之前走过的说念路中的问题，想考在促进城乡高质料发展的过程中，如何通过政府、市集、社会三者的合营，找到比较公正的、可接续的纠正模式。

对此，我以为刻下必须引入社会资金，探索多元化的纠正说念路。主要包括两种情况，一是在集体经济实力较强或村民有一定经济实力，且有纠正意愿的城中村，政府要商量向社会赋权，比如提供计议和审批复古、鼓吹配套产权轨制革新等。这一模式主要由原业主主导，在改善其居住环境的同期，也不错用相对低的资本限制拓展其住房面积，同期编造政府背负。为保险政府收益，在纠正过程中也不错围绕收取地皮升值税等标的探索。

二是针对集体经济实力较弱、难以动员村民共同纠正的城中村而言，要充分依靠社会和市集的力量来鼓吹纠正。这不错鉴戒广东在“三旧”纠正时间的教诲，通过社会和市集力量赋能原业主，通力合营进行自主纠正，允许相宜增量，将集体房屋产权限制正规化。

需要认果真是，关于鼓吹社会力量纠正而言，与低资本资金复古比拟，体制机制革新的影响更有劲也更深化，潜在的撬动效应远大。要推动社会力量纠正，政府赋权最为紧迫。中央层面应限制允许各地证据实质探索纠正模式，方位政府要革新改进，为市集和社会赋权，这亦然搭救和完善共建共治分享的社会管束轨制的题中应有之义。

在纠正模式革新过程中，最紧迫的是处理好政府、市集和原业主之间的关系，作念好纠正中的资分内管和升值收益分拨，让三方都能受益的模式智力永久。但也要认真把抓模范，要在方位政府的统筹下进行，幸免市集或社会失灵。

《21世纪》：不同城市应该如何进行不同的探索？怎么判断鼓吹哪种纠正模式？

田莉：我以为应该详尽商量当地房地产市集情况和东说念主口变化情况。

关于东说念主口流入较多的超大城市，不同片区也不错选择不同的纠正模式。北京、上海、广州和深圳等超大城市的中枢性段仍需要增量住房，城中村纠正不错连续作念增量开垦，相宜增多租出房、商品房。在区位不那么好的地段，市集供大于求，房地产开垦模式也很难鼓吹。关于这些地区而言，不错为村集体和村民赋权，允许其自主纠正，达到改善居住品性、编造政府资金插足压力和弱化对房地产市集冲击的多重绸缪。

然而关于庸碌地级市，致使出现东说念主口流出的中小城市而言，再沿用房地产开垦模式不太履行，这些城市不错通过原拆原建或者自拆自建的步地，阐述社会力量的作用来鼓吹城中村纠正。

《21世纪》：你曾谈到，在不同的城中村纠正模式中，外来东说念主口一直缺位，你以为怎么智力更好管束外来东说念主口居住问题，高质料鼓吹新式城镇化？

田莉：农业转化东说念主口的市民化问题是新式城镇化靠近的要害问题，近十年来我国在编造落户门槛等方面获取积极进展，但中小城市和省会城市的农业转化东说念主口受益更多，在服务契机最聚合的超大特大城市，农业转化东说念主口市民化问题仍然有待加力鼓吹。

农民工市民化最大的资正本自住房，曾有经济学家测算，住房资本占比达75%，远高于子女培植等其他资本。从履行来看，农业转化东说念主口的住房问题，很猛进度上是靠城中村来管束的，他们在葬送居住品性的前提下智力支付得起房钱，这是我国城乡高质料发展靠近的一大挑战。

在城中村居住的东说念主，大部分是农民工等新市民。城中村原住民是传统城中村纠正的既得利益者，享受了城市化的红利。但这种红利竖立在多数农民工居住权益不受保险的情况下，这些居住在城中村中的农民工等新市民群体在城市作事，但难以享受到廉租房、公租房等住房权益。

开垦商主导的城中村纠正会导致房钱高涨，外来东说念主口为编造居住资本，被动到更远的城中村或城乡勾通部居住，服务契机与环球服务更少更差。在拆迁过程中，外来东说念主口享受不到来自政府与开垦商对原业主的各式策略照管与安置优惠，加重了纠正过程中在城中村租住的新市民与外来东说念主口的边际化镇定。

通过单一的城中村纠正很难全都管束新市民的住房问题，大领域的低资本租出住房都由政府来提供也不履行，推动农业转化东说念主口住房保险享有同迁入地户籍东说念主口同等职权仍然任重说念远。

着眼当下，要增多低资本租出住房供应，在保险性住房体系开垦除外，若是政府复古社会力量参与城中村自主纠正，并饱读舞原业主相宜增多租出住房供应，将能在改善新市民居住条目的同期，减缓房钱高涨的速率，让这些新市民以低于相近商品房的房钱，租到相对高品性的房源，我以为这亦然管束这些新市民住房问题的一个旅途。

《21世纪》：如何确保城中村纠正样貌与相近城市功能有机衔尾，幸免形成新的城市孤岛？要更好鼓吹城中村纠正作事，你以为还有哪些需要认果真方位？

田莉：要使城中村与城市全体发展相融合，一方面要效劳补皆区域内的基础举止和基本环球服务举止短板。另一方面要防备保险在城中村居住的农业转化东说念主口等新市民的职权，通过饱读舞、信任和复古网罗，匡助其竖立在城市生计的包摄感和作事感。并通过低资本资金复古、作事计议师等阶梯，为新市民提供必要的住房和环球服务举止。

异日要更好鼓吹城中村纠正，在策略方朝上，我以为要允许各地进行改进尝试，并予以一定的试错空间。在实质操作中，政府不错在全面探询基础上，在第三方配合下制定整村纠正抵偿的“蛋糕”总量，然后经村民里面协商达成一致答应后方可肯求加入城市更新经过。为幸免拆迁抵偿程序“情随事迁”，应竖立“整村统筹纠正”权益的跨村竞争机制，城中村里面进行里面博弈与谈判并达成一问候见，智力肯求享受低资本资金等策略复古。

另外，政府在城中村纠正中除了要为市集和社会力量赋权开云(中国)kaiyun网页版登录入口，异日还要为纠正提供本领复古，也不错限制提供低资本资金，阐述下层党组织的力量，饱读舞纠正模式改进，探索出一条自主更新、可接续、可践诺的中国脾气城中村纠正之路。